Chi sta ristrutturando casa rischia una brutta sorpresa fiscale che può trasformare un sogno in un errore costosissimo.
Quando si parla di bonus edilizi, infatti, l’entusiasmo spesso prende il sopravvento sulla prudenza. Si fanno conti, si pianificano lavori, si immagina già la casa nuova di zecca, però c’è un dettaglio che in molti sottovalutano e che, senza ombra di dubbio, può fare la differenza tra un’agevolazione conveniente e una vera fregatura. Una di quelle che si scoprono troppo tardi, quando ormai le spese sono state sostenute e tornare indietro non è più possibile.
Negli ultimi mesi, con le regole entrate in vigore dal 2025, sono emersi diversi casi che hanno messo in difficoltà chi ha deciso di anticipare i tempi. Capita spesso, infatti, che venditore e acquirente trovino un accordo per avviare subito i lavori di ristrutturazione, appena dopo la firma del preliminare di compravendita.
La fregatura del Bonus casa che nessuno ti dice
L’idea è semplice: accorciare i tempi, sfruttare i mesi che separano il compromesso dal rogito e arrivare all’atto definitivo con l’immobile già sistemato, o quasi. Una strategia che sulla carta sembra intelligente, ma che nasconde un’insidia non da poco.
Il punto centrale è che chi entra nella disponibilità dell’immobile prima dell’atto definitivo e avvia i lavori in quella fase non può accedere all’aliquota più vantaggiosa del bonus ristrutturazioni. In questi casi, infatti, la detrazione si ferma al 36% e non al 50%, come molti credono. E la differenza, soprattutto su interventi importanti, può tradursi in migliaia di euro persi. Una cifra che pesa eccome sul bilancio familiare.
Il motivo di questa limitazione non è arbitrario, ma legato a requisiti ben precisi fissati dalla normativa. Per accedere alla detrazione maggiorata, infatti, devono essere soddisfatte due condizioni fondamentali. Da un lato, chi sostiene la spesa deve essere titolare di un diritto reale sull’immobile, generalmente la proprietà. Dall’altro, l’abitazione deve essere destinata a diventare residenza principale. Ed è proprio qui che molti fanno confusione.
Sul tema della residenza, l’Agenzia delle Entrate ha mostrato una certa apertura. Con la circolare n. 8/E dello scorso giugno, infatti, è stato chiarito che l’immobile può acquisire la qualifica di abitazione principale anche al termine dei lavori. In altre parole, chi ristruttura e poi si trasferisce può comunque mantenere l’aliquota del 50%, purché rispetti le tempistiche e le condizioni previste. Questo passaggio ha rassicurato molti contribuenti, convinti di essere al sicuro.
Diversa, però, è la questione della titolarità giuridica. Finché non si arriva al rogito, l’acquirente non è proprietario dell’immobile, anche se ha firmato un preliminare e magari ha già versato una parte consistente del prezzo. E senza la proprietà, o un altro diritto reale riconosciuto, l’accesso alla detrazione rafforzata resta precluso. Di conseguenza, chi avvia i lavori troppo presto si ritrova automaticamente nell’aliquota ordinaria del 36%, con il rischio concreto di contestazioni in caso di controlli.
È qui che si annida l’errore che costa carissimo. Molti pensano che la disponibilità dell’immobile sia sufficiente, ma la normativa è più rigida di quanto sembri. Senza ombra di dubbio, la fretta di iniziare i lavori può trasformarsi in un boomerang fiscale. Per questo motivo, prima di muovere qualsiasi passo, è fondamentale conoscere bene le regole e valutare con attenzione il momento giusto per aprire il cantiere.
In un contesto in cui i bonus cambiano spesso e le interpretazioni possono fare la differenza, informarsi non è un optional ma una necessità. Perché ristrutturare casa dovrebbe essere un investimento sul futuro, non un errore da pagare a caro prezzo.
