Dal 1° gennaio 2026 cambia radicalmente il quadro normativo per chi affitta case a uso turistico o per brevi periodi.
La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) ha infatti riscritto le regole del settore, introducendo nuovi obblighi e abbassando la soglia oltre la quale l’attività viene considerata imprenditoriale. Una modifica che riguarda migliaia di proprietari e che, se ignorata, può costare caro: la mancata presentazione della SCIA può comportare sanzioni fino a 10.000 euro.
Affitti, senza questo documento rischi una maxi-multa
Fino al 2025, chi gestiva fino a quattro appartamenti in locazione breve poteva farlo senza essere considerato imprenditore. Dal 2026, invece, la soglia si abbassa drasticamente: bastano tre immobili per far scattare la presunzione di attività imprenditoriale. Questo significa che dal terzo appartamento in poi diventano obbligatori:
- apertura della partita IVA
- presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA)
- adempimenti amministrativi previsti per le strutture ricettive
- rispetto dei requisiti di sicurezza
- osservanza delle norme regionali e comunali
Una stretta che punta a regolamentare un settore cresciuto rapidamente negli ultimi anni, spesso in modo disomogeneo tra territori. Le FAQ pubblicate dal Ministero del Turismo chiariscono in modo definitivo i casi in cui la SCIA diventa obbligatoria. Il documento va presentato quando si concedono:
- più di due appartamenti in locazione breve (contratti fino a 30 giorni, ai sensi del D.L. 50/2017)
- più di due appartamenti in locazione turistica anche oltre i 30 giorni
La soglia è identica per entrambe le tipologie: superati i due immobili, l’attività viene automaticamente considerata imprenditoriale. Il riferimento normativo è l’articolo 1, comma 595, della legge 178/2020, modificato dalla Manovra 2026. La presunzione di imprenditorialità non richiede ulteriori verifiche: è sufficiente il numero degli immobili.
Un punto fondamentale riguarda l’entrata in vigore. La norma non è retroattiva: si applica solo alle attività avviate dal 1° gennaio 2026 o a quelle che, da quella data, superano la soglia dei due immobili. Questo significa che: chi già gestiva più di due immobili prima del 2026 non viene automaticamente sanzionato ma deve adeguarsi se continua l’attività nel nuovo anno; chi passa da due a tre immobili nel 2026 deve presentare la SCIA prima di avviare la nuova locazione Il deposito della SCIA va effettuato presso lo sportello SUAP del Comune competente, che verifica i requisiti urbanistici, igienico-sanitari e di sicurezza dell’immobile.
La parte più delicata riguarda le conseguenze. La mancata presentazione della SCIA, quando obbligatoria, comporta sanzioni amministrative fino a 10.000 euro. Un importo significativo, pensato per scoraggiare l’irregolarità e garantire un controllo più efficace del mercato degli affitti brevi. Per evitare rischi, chi affitta deve:
- verificare quanti immobili gestisce
- controllare se supera la soglia dei due appartamenti
- valutare se l’attività rientra nella presunzione di imprenditorialità
- presentare la SCIA al SUAP, se necessario
- adeguarsi agli obblighi previsti per le attività ricettive
Il 2026 segna dunque un cambio di passo importante: chi opera nel settore degli affitti brevi deve aggiornarsi e mettersi in regola. Le sanzioni sono pesanti, ma con gli adempimenti corretti è possibile continuare a lavorare senza rischi.
