A giugno 2026, in Italia, le seconde case messe a reddito con affitti brevi e presenti con un annuncio online sono 492 mila, pari all’1,4% dei 35,6 milioni di abitazioni residenziali esistenti, secondo l’analisi del centro studi Aigab, l’Associazione italiana gestori affitti brevi, visionata da Adnkronos/Labitalia per fotografare peso, provenienza e ricadute del settore.
Affitti brevi, il peso reale sul patrimonio immobiliare italiano
Il dato centrale, per Aigab, è la distanza tra percezione pubblica e numeri: le 492 mila case online rappresentano il 5,2% delle circa 9,6 milioni di seconde case inutilizzate presenti nel Paese. Non si tratta, nella maggior parte dei casi, di appartamenti sottratti al mercato ordinario nei grandi centri, ma di immobili distribuiti soprattutto tra località di mare, campagne e borghi, spesso ricevuti in eredità o rimasti vuoti per anni.
Circa il 25% di queste abitazioni è gestito da società di property management, cioè imprese che operano per conto dei proprietari seguendo prenotazioni, tariffe, accoglienza e manutenzioni. Il resto, la quota più ampia, resta nelle mani di singoli proprietari. Secondo l’associazione, infatti, il 96% delle case online per affitti brevi appartiene a persone fisiche, famiglie che usano questa formula per integrare il reddito o coprire i costi di gestione dell’immobile.
La platea coinvolta, sempre in base alla mappatura, supera le 700 mila famiglie italiane, pari a circa 2,8 milioni di individui. Attorno al settore si muovono inoltre circa 45 mila operatori, professionali e non, con un indotto stimato in 150 mila persone tra addetti alle pulizie, manutentori, personale per check-in, consulenti tariffari, imprese edili, architetti e fornitori di arredi. Un’economia diffusa. Non sempre visibile.
Rendimenti, imposte e scelta dei proprietari
Il valore medio incassato da un proprietario per una casa online è stimato da Aigab in circa 17 mila euro l’anno, con differenze marcate tra le città e le destinazioni turistiche. A Milano la media indicata è intorno ai 31 mila euro, a Roma sale a circa 39 mila euro, mentre nelle località di mare o montagna può fermarsi attorno ai 6 mila euro annui.
Da questi importi, però, vanno sottratti diversi costi. L’associazione cita la cedolare secca, al 21% e al 26% dalla seconda casa, le utenze e le imposte locali — circa 3 mila euro tra elettricità, gas, wi-fi, Tari, Tasi e Imu — oltre alle pulizie, stimate nel 10% degli incassi, e ai costi dei portali online, indicati attorno al 20%. La rendita netta, secondo i calcoli Aigab, si riduce così a circa il 35% dell’incasso lordo.
La domanda, allora, è perché molti proprietari preferiscano gli affitti brevi se la resa finale viene considerata vicina a quella degli affitti tradizionali. La risposta dell’associazione riguarda il rischio percepito: tra ritardi nei pagamenti e morosità, sostiene Aigab, il proprietario si espone a criticità nel 62% dei casi. Con l’affitto breve, invece, mantiene la disponibilità dell’immobile e può controllarlo con frequenza, spesso tra un check-in e l’altro. “La casa viene manutenuta in modo costante”, è la tesi dell’associazione. E questo, per molti, pesa.
Il confronto con gli affitti tradizionali e le proposte di Aigab
Per Aigab, l’aumento dei canoni negli affitti a lungo termine non sarebbe collegato in modo diretto alla crescita degli affitti brevi. L’associazione richiama l’indicizzazione Istat, salita del 12,5% negli ultimi due anni, e l’inflazione, pari al 22% negli ultimi quattro anni, a fronte di salari che non hanno seguito lo stesso ritmo. Qui, secondo l’analisi, si concentra la difficoltà di molte famiglie nel sostenere il costo dell’abitare.
Solo il 2,2% degli immobili destinati agli affitti brevi, sempre secondo la mappatura, era prima locato con contratti di lungo periodo. La quota di case acquistate per investimento è invece indicata al 12,6%. La maggioranza degli appartamenti, sostiene l’associazione, era già nella disponibilità delle famiglie: immobili ereditati, sfitti, usati in passato dai proprietari o lasciati temporaneamente liberi per ragioni di lavoro.
Da qui la richiesta di interventi non punitivi. Aigab propone di rivedere il contratto 4+4, considerato ormai poco adatto ad alcune esigenze del mercato, introducendo durate più flessibili, tempi più rapidi in caso di morosità e un possibile fondo di garanzia per le famiglie in difficoltà. L’associazione cita anche l’ipotesi di fondi pubblici per sostenere gli affitti di categorie come medici, infermieri, insegnanti e forze di polizia, spesso alle prese con stipendi non allineati al costo della vita nelle grandi città.
Milano e Roma, i numeri nelle due città sotto pressione
A Milano le abitazioni complessive sono 827.648. Di queste, secondo i dati riportati nell’analisi, 183.227 risultano affittate con contratti 4+4, pari al 22,1%, mentre 105.375 sono non occupate, il 12,7% del totale. Gli annunci online a giugno 2026 sono 16.865, fonte AirDNA, cioè il 2% delle abitazioni complessive e il 16% di quelle sfitte. Un elemento non secondario: il 75% degli immobili promossi online è composto da monolocali o case con una sola camera da letto, soluzioni spesso poco adatte a una famiglia in cerca di locazione stabile.
A Roma il quadro è più ampio, ma l’incidenza resta contenuta nei numeri percentuali. Le abitazioni sono 1.454.511, di cui 234.699 affittate con contratti 4+4 e 152.852 non occupate. Gli annunci online censiti da AirDNA a giugno 2026 sono 22.022, pari all’1,5% del totale. Secondo i dati Inside Airbnb citati da Aigab, gli appartamenti considerati stabilmente online, cioè con almeno una prenotazione negli ultimi dodici mesi, erano 7.634, lo 0,9% del patrimonio abitativo cittadino.
Nella Capitale, inoltre, il 53% delle case messe a reddito con affitti brevi è costituito da monolocali o abitazioni con una sola camera da letto. Aigab insiste su questo punto: un annuncio online non coincide con un immobile sempre occupato da turisti, ma indica una disponibilità alla prenotazione, talvolta usata dai proprietari come forma di integrazione del reddito. Il nodo, semmai, resta quello delle quasi 10 milioni di case vuote in Italia: riportarle sul mercato, senza lasciare soli proprietari e inquilini, è la sfida che l’associazione mette al centro del dibattito.
