Il mercato immobiliare italiano si conferma in fermento anche nel nuovo anno, con un aumento generalizzato dei prezzi delle abitazioni e delle locazioni, che impattano in modo differenziato sulle varie città del Paese. Nel contesto di una domanda abitativa ancora sostenuta e di una scarsità di offerta, il 2026 si presenta con un incremento medio del 3,1% per i costi di compravendita e un balzo record dell’8,1% per i canoni di locazione a livello nazionale, secondo le ultime analisi di Immobiliare.it e altri osservatori specializzati. Nel frattempo, l’arrivo delle Olimpiadi Milano-Cortina 2026 sta generando un’impennata significativa dei prezzi degli alloggi e dei servizi nelle località coinvolte, con ricadute importanti sui bilanci di turisti e residenti.
Incremento dei prezzi nelle grandi città italiane
Il 2026 conferma e rafforza le tendenze già emerse tra il 2024 e il 2025, con un mercato immobiliare caratterizzato da una domanda ancora vigorosa e da un’offerta che fatica a soddisfare le richieste. L’incremento del 3,1% nel valore medio delle abitazioni si distribuisce in modo eterogeneo tra le città italiane, con punte particolarmente elevate in centri come Firenze (+6,8%) e Catania (+6,6%), dove si registrano aumenti sia nelle vendite che negli affitti, rispettivamente con un +6,4% e +6,8% nei canoni di locazione. Bologna segue a ruota con un +6,4% nei prezzi di vendita e un +5,4% nelle locazioni.
Anche città come Bari e Torino mostrano dinamiche interessanti, con incrementi nei canoni d’affitto che superano l’8%, segno di un mercato locativo molto vivace. Milano mantiene il primato come città più cara per il mattone, con un aumento dei prezzi delle abitazioni del 2%, ma con un balzo più significativo negli affitti (+5%). Roma, pur mostrando un aumento più contenuto nelle vendite (+1,1%), registra una crescita del 4,2% negli affitti, anche se alcune aree centrali vedono cali nei canoni, come Termini-Repubblica (-2,9%) e Aventino-San Saba-Caracalla (-2,4%), mentre quartieri come Prati-Borgo-Mazzini-Delle Vittorie registrano un aumento degli affitti del +8,3%.
Questi dati riflettono uno squilibrio strutturale tra domanda e offerta, aggravato dalla scarsità di nuove costruzioni e dalle difficoltà burocratiche nei processi autorizzativi, soprattutto nelle grandi città. Gli esperti sottolineano l’urgenza di riforme normative e incentivi per la rigenerazione urbana e la riqualificazione energetica, al fine di sostenere uno sviluppo immobiliare più sostenibile e bilanciato.
L’organizzazione delle Olimpiadi Milano-Cortina 2026 ha già inciso in maniera notevole sul mercato immobiliare e turistico delle aree coinvolte. Secondo uno studio di Altroconsumo, i costi per un weekend nelle località di gara oscillano da 448 euro a Milano fino a oltre 3.200 euro a Cortina, considerando pernottamenti, biglietti e trasporti. La spesa media per due notti e due persone nelle località olimpiche passa da 325 euro a gennaio a 1.275 euro in febbraio, con un incremento medio del 292%. A Cortina i prezzi degli alloggi superano i 2.300 euro per un weekend, con un aumento del 344%, mentre in Valtellina la crescita raggiunge il 489% e la spesa media si avvicina ai 1.800 euro.
Prospettive per il mercato immobiliare italiano nel 2026
Il settore immobiliare residenziale in Italia mostra segnali di consolidamento, con stime che prevedono circa 790 mila transazioni nel 2026, una leggera crescita rispetto all’anno precedente. Gli incrementi dei prezzi, compresi tra l’1% e il 3%, indicano una tenuta positiva del mercato in un contesto economico complesso, caratterizzato da un potere d’acquisto delle famiglie ancora sotto pressione.
La stabilità della domanda abitativa e l’accesso relativamente facilitato al credito rappresentano fattori chiave per il mantenimento di questa tendenza. Tuttavia, la scarsità di nuove costruzioni e le criticità nel rilascio delle autorizzazioni potrebbero frenare la capacità del mercato di offrire soluzioni innovative e sostenibili. Gli analisti insistono sulla necessità di interventi legislativi e incentivi per promuovere una crescita più equilibrata e resiliente, soprattutto nelle aree urbane maggiormente interessate dagli aumenti di prezzo.
