Abuso edilizio, quando non è necessaria la demolizione: come presentare la sanatoria

Nel quadro normativo italiano relativo all’abuso edilizio, emergono importanti aggiornamenti e chiarimenti sulle possibilità di sanatoria e sulle procedure di demolizione. La recente legge 105/2024, di conversione del cosiddetto Decreto Salva Casa, insieme a una sentenza significativa della Corte di Cassazione (sentenza n. 544 dell’11 gennaio 2023), definiscono meglio i confini tra irregolarità sanabili e interventi che richiedono necessariamente la demolizione.

Abuso edilizio: definizione e responsabilità

L’abuso edilizio consiste nella realizzazione di opere senza il permesso di costruire o in difformità sostanziale dal titolo abilitativo, senza alcuna comunicazione o autorizzazione al Comune. Tipici esempi includono la costruzione di un bagno in una veranda, l’ampliamento non autorizzato di una stanza o la chiusura in muratura di spazi esterni coperti da tettoie.

Il responsabile civile dell’abuso è tenuto a demolire l’opera entro 90 giorni dalla notifica dell’ordinanza di demolizione. Se non adempie, la costruzione viene acquisita gratuitamente dal Comune, che può procedere alla demolizione d’ufficio. Tuttavia, la demolizione può essere evitata se l’opera è dichiarata di interesse pubblico attraverso delibere consiliari, purché non contrasti con gli interessi urbanistici e ambientali.

La legge 326/2003, allegato 1, classifica sei tipologie di abusi suscettibili di sanatoria, ordinate per gravità decrescente:

1. Opere realizzate in assenza o difformità da titolo edilizio, non conformi alle norme urbanistiche e agli strumenti di pianificazione.
2. Opere senza titolo o difformi, ma conformi alle norme urbanistiche al momento dell’entrata in vigore del d.l. 269/2003.
3. Interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti senza titolo o con difformità, inclusi demolizione e ricostruzione con modifiche planivolumetriche e adeguamenti normativi.
4. Opere di restauro e risanamento conservativo in zone storiche (zone omogenee A), senza titolo o in difformità, rivolte a conservare e mantenere la funzionalità dell’edificio.
5. Interventi analoghi alla tipologia 4, ma realizzati in aree non soggette a vincoli.
6. Opere di manutenzione straordinaria senza titolo o in difformità, che non alterano volumi, superfici o destinazioni d’uso.

Secondo la normativa, le tipologie da 1 a 3 sono sanabili su tutto il territorio nazionale, escluse le aree vincolate di interesse monumentale. Le tipologie da 4 a 6 sono sanabili solo in presenza di specifiche leggi regionali o in aree con vincoli particolari.