Il contratto di locazione: come funziona e come registrarlo

Il contratto di locazione è disciplinato dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile e viene stipulato tra due parti: locatore (colui che fornisce il bene) e conduttore (colui che usufruisce del bene). Il contratto di locazione si compone di alcuni elementi tipici che non devono mancare: vediamoli insieme.

Le generalità delle parti: nome e cognome o ragione sociale, nel caso in cui una delle parti sia un’azienda; data e luogo di nascita; indirizzo di residenza o sede societaria; codice fiscale o partita IVA.

L’oggetto del contratto: nel caso in cui la locazione riguardi un bene immobile, bisognerà fornire tutti gli estremi volti alla sua identificazione, come l’indirizzo dell’immobile; scala e piano; ubicazione sul suolo comunale e dati catastali; il numero di locali, servizi e pertinenze di cui si compone l’immobile, nonché l’uso al cui scopo viene ceduto in locazione.

Il prezzo. Esso va stabilito di comune accordo dalle parti ed è la cifra che il locatore si obbliga a versare allo scadere del periodo concordato. 

Come data della locazione si considera il giorno in cui viene firmato il contratto. Da quel giorno inizia il decorso della locazione e, quindi, anche il termine concesso dalla legge alle parti per poter effettuare la registrazione del contratto.

Quanto dura un contratto di locazione?

Non esiste una durata minima del contratto di locazione, ma la legge stabilisce un tetto massimo individuato in 30 anni.

A proposito di durata, è sempre possibile disdire il contratto prima della scadenza pattuita. In diritto, questo istituto si chiama risoluzione del contratto ed è previsto dalla legge sia per il locatore che per il conduttore, nel rispetto di alcune regole specifiche.

Per poter effettuare la disdetta del contratto di locazione, bisogna munirsi del Modello RLI dell’Agenzia delle Entrate (scaricabile da questo link), e versare l’imposta di registro fissa di 67 euro entro 30 giorni dall’evento. La presentazione di questo modulo può avvenire sia in modo telematico sia direttamente presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.

Un’altra modalità di risoluzione del contratto di locazione è quella consensuale. Questa si realizza nel caso in cui sia il locatore che il conduttore vogliono chiudere il contratto di comune accordo.

Se, invece, la volontà di recedere in anticipo parte solo dal conduttore, le modalità di risoluzione sono molto più semplici.
In ogni contratto di locazione è, infatti, prevista una specifica clausola di recesso convenzionale: appellandosi a questa clausola, l’inquilino avrà il diritto di comunicare al locatore la volontà di disdire l’affitto per gravi motivi che andranno chiariti al padrone di casa.
Questa comunicazione deve avvenire tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, da recapitare al locatore (solitamente) 6 mesi prima della data in cui si vuole recedere dal contratto.

Il locatore può smettere di essere parte del contratto di locazione anche attraverso la cessione del contratto.
Con questo termine si intende la comunicazione all’Agenzia delle Entrate con cui si chiarisce che da una determinata data in poi avverrà un subentro. Una o più persone non saranno più parte del contratto di locazione, mentre altre entreranno al loro posto. Anche in questo caso, ci sono dei costi fissi da versare all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, pari ancora una volta a 67€.

Gli adempimenti burocratici

La legge italiana prevede l’obbligo di registrazione dei contratti di locazione di beni immobili, indipendentemente dall’ammontare del canone che è stato pattuito in sede di stipulazione dalle parti.

L’unico caso in cui si può evitare di registrare il contratto, è per le locazioni di durata inferiore ai 30 giorni.
In tutti gli altri casi, invece, la mancata registrazione porta a pesanti sanzioni amministrative per occultamento del canone e mancato versamento delle imposte di registro, nonché alla nullità del contratto stesso.

La registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate deve avvenire tassativamente entro 30 giorni dalla data di stipulazione ossia, come scritto poco sopra, dal giorno in cui il contratto è stato firmato da entrambe le parti.

Come registrare il contratto di locazione

Per quanto concerne le modalità di registrazione del contratto di locazione, bisogna servirsi degli appositi moduli di registrazione forniti dall’Agenzia delle Entrate: possiamo trovarli nell’apposita sezione del loro sito e vanno selezionati a seconda del tipo di regime fiscale scelto (regime ordinario o cedolare secca).

Se scegliamo di registrare il contratto in modalità cartacea, dovremo recarci presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate muniti di duplice copia del contratto di locazione firmato da tutte le parti; del modello F24 per il pagamento dell’imposta di registro e di una marca da bollo del valore di 16€.
Nel caso di registrazione con cedolare secca, non saranno necessari F24 e marca da bollo.

Se scegliamo la modalità telematica, obbligatoria per i possessori di almeno 10 unità immobiliari, basterà utilizzare il software RLI dell’Agenzia delle Entrate, raggiungibile qui.