Cos’è e a cosa serve la cedolare secca: la guida completa

Cedolare secca: cos’è? Se abbiamo avuto a che fare con l’affitto, come locatori o come conduttori, probabilmente l’abbiamo già sentita nominare. Ma se siamo alle prime armi, in particolare se siamo proprietari che affittano una loro proprietà per la prima volta, potrebbe servirci conoscere questo strumento della fiscalità italiana nel dettaglio.

Quando parliamo di cedolare secca, infatti, ci stiamo riferendo ad un regime fiscale alternativo alla tassazione IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche), introdotto dalla legge tributaria italiana al fine di contrastare la dilagante evasione fiscale sugli affitti.

Cedolare secca: cos’è e come funziona

ll regime fiscale opzionale della cedolare secca, permette dunque ai proprietari di immobili locati di poter tassare i redditi che derivano dai contratti di locazione con un’aliquota fissa del 21% o del 10%, a seconda della presenza di requisiti specificamente previsti dalla legge.

A partire dal primo Gennaio 2021, la nuova Legge di Bilancio ha introdotto delle interessanti novità a riguardo, soprattutto in relazione alla cedolare secca sugli affitti brevi.

Per scoprire più a fondo le novità di quest’anno e per ottenere risposta a tutti i quesiti sul tema, non ci resta che proseguire con la lettura di questa guida.

Contratto di locazione

Oltre al tentativo di contrastare l’evasione fiscale data dall’elevato numero di affitti in nero, il regime fiscale opzionale che ci permette di attivare un contratto di locazione con cedolare secca mira ad incentivare i locatori a servirsene, al momento della stipulazione del contratto di locazione, in modo da pagare meno tasse sul reddito prodotto dall’affitto.
È chiaro che vantaggi e svantaggi della cedolare secca dipendono, come per ogni cosa, dalla situazione specifica ma, in generale, si tratta di una scelta conveniente.

Il regime di tassazione per la cedolare secca

Come abbiamo anticipato, quello della cedolare secca è un regime fiscale opzionale e alternativo che, in quanto tale, dev’essere scelto in sede di stipulazione di contratto di locazione da parte della persona fisica proprietaria dell’immobile dato in affitto.

Chi aderisce al regime di cedolare secca, avrà diritto a un calcolo delle imposte che non verrà effettuato sul reddito complessivo personale, bensì in misura fissa considerando esclusivamente il reddito di locazione, andando ad applicare l’aliquota di riferimento (ovvero pari al 21% o al 10% a seconda del tipo di contratto stipulato).

In particolare, l’aliquota al 21% si applica per tutti i contratti di locazione a canone libero, ovvero quelli in cui il canone di affitto viene stabilito liberamente dalle parti.

L’aliquota al 10%, invece, si applica ai contratti di locazione a canone concordato 3+2 stipulati nei Comuni italiani più densamente popolati (così come individuati dal Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica – CIPE), colpiti da calamità naturali, oppure che versino in condizioni di carenza di soluzioni abitative.
Questi ultimi sono i Comuni di: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia.

Oltre a quelli appena visti, il regime fiscale di cedolare secca con aliquota fissa al 10% si applica anche ai contratti di locazione stipulati nei confronti di studenti fuorisede e ai contratti cosiddetti transitori, ossia quelli della durata non inferiore a un mese e non superiore a un massimo di 18 mesi.

Contratti brevi inferiori a 30 giorni

Rimanendo in tema di contratti brevi, come anticipato, la Legge di Bilancio 2021 ha portato alla luce due rilevanti novità rispetto al dettato normativo antecedente.

Per i contratti di locazione della durata inferiore a 30 giorni, è stata indetta una restrizione delle condizioni di applicazioni del regime fiscale di cedolare secca.
L’aliquota del 21% sarà applicabile solo per un massimo di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
Chi gestisce più di quattro appartamenti, dunque sforando il tetto massimo, verrà considerato titolare di attività imprenditoriale e sarà obbligato ad aprire partita IVA.

Non sarebbe nemmeno necessario specificarlo, ma è chiaro che queste disposizioni valgono anche quando, per mettersi in contatto con potenziali affittuari, ci si affida ad agenzie immobiliari o portali online dedicati.

Contratto di affitto con cedolare secca

L’opzione della cedolare secca è riservata ai contratti d’affitto di immobili appartenenti alla categoria catastale A1/A11 con superficie fino a 600 metri quadri, escluse le pertinenze.
Possono usufruirne anche i locatori che affittano immobili a cooperative ed enti senza scopo di lucro, pur nel rispetto di limiti d’uso imposti all’immobile locato stesso.
La categoria A10 (quella di uffici o studi privati) è, invece, esclusa. Per quanto riguarda la registrazione del contratto di affitto con cedolare secca, essa è sempre prevista e deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipulazione presso l’Agenzia delle Entrate, mediante la compilazione del modulo RLI scaricabile qui.

Il regime fiscale opzionale della cedolare secca, è la scelta più vantaggiosa per il locatore poiché, oltre a sostituire l’IRPEF, comprende anche le addizionali comunali e regionali, l’imposta di bollo e l’imposta di registro.
Ciò significa che, chi sceglie di usufruirne, non dovrà pagare né l’imposta di bollo né quella di registro, né le addizionali comunali e regionali.